La location saisonnière connaît un véritable essor ces dernières années, notamment avec l’apparition de plateformes en ligne telles que Airbnb. Toutefois, avant de se lancer dans cette aventure, il est important d’être bien informé sur la réglementation en vigueur et les possibilités d’optimisation fiscale afin d’éviter les mauvaises surprises. Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur le sujet.
Réglementation applicable aux locations saisonnières
Pour être en conformité avec la loi, plusieurs conditions doivent être respectées lorsqu’on souhaite louer son logement de manière saisonnière. Tout d’abord, il est nécessaire que le bien concerné constitue la résidence principale du propriétaire ou du locataire qui souhaite le sous-louer. La durée maximale de location pour ce type de bien est fixée à 120 jours par an.
Dans le cas où le logement ne constitue pas la résidence principale, il faudra alors obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Cette autorisation peut être accordée pour une durée déterminée ou indéterminée et implique généralement de transformer un local commercial en local d’habitation.
Il est également nécessaire de respecter certaines règles relatives à la copropriété. En effet, si le règlement de copropriété interdit la location meublée, il sera impossible de louer son logement en location saisonnière.
Les obligations déclaratives et fiscales
La location saisonnière est soumise à des obligations déclaratives et fiscales spécifiques. Tout d’abord, le propriétaire doit effectuer une déclaration préalable de mise en location auprès de la mairie du lieu où se situe le logement. Cette démarche permet notamment de vérifier que le bien respecte les normes de sécurité et de salubrité.
Ensuite, les revenus générés par la location saisonnière doivent être déclarés aux impôts. Deux régimes fiscaux sont possibles : le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel. Le choix du régime dépendra du montant des loyers perçus et des charges à déduire.
Le régime micro-BIC est applicable si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € par an (ou 176 200 € pour les locations classées). Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations classées) est appliqué sur les revenus, sans possibilité de déduire les charges réelles. Le taux d’imposition varie ensuite selon la tranche marginale d’imposition du propriétaire.
Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l’ensemble des charges liées à la location (amortissement du bien, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et de ne payer des impôts que sur le bénéfice net. Ce régime est particulièrement intéressant si les charges dépassent l’abattement forfaitaire prévu par le micro-BIC.
Pourquoi opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est particulièrement adapté à la location saisonnière. Il permet notamment de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, avec une imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plutôt que sur les revenus fonciers.
Pour prétendre au statut LMNP, il faut simplement que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an et qu’ils soient inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal. Sous ce statut, il est possible d’opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel, selon les mêmes modalités évoquées précédemment.
Il est également possible de bénéficier du régime Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition du bien sur 9 ans, dans la limite de 300 000 €. Toutefois, cette réduction ne peut être cumulée avec l’amortissement du bien prévu dans le cadre du régime réel.
Les conseils pour optimiser la fiscalité de sa location saisonnière
Pour tirer le meilleur parti de la fiscalité liée à la location saisonnière, voici quelques conseils à suivre :
- Comparer les régimes fiscaux : avant de choisir entre le micro-BIC et le régime réel, il est important d’évaluer les charges réelles liées à la location et de faire une simulation pour déterminer le régime le plus avantageux.
- Opter pour le statut LMNP : si les conditions sont remplies, ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité plus favorable que la location nue.
- Ne pas négliger les obligations déclaratives : en cas de manquement aux obligations déclaratives (déclaration préalable, changement d’usage, etc.), des sanctions financières peuvent être appliquées.
- Profiter des dispositifs fiscaux existants : si vous êtes éligible au régime Censi-Bouvard, n’hésitez pas à en profiter pour réduire votre imposition. Toutefois, il convient de bien étudier les conditions et les avantages de ce dispositif avant de s’engager.
En suivant ces conseils et en respectant scrupuleusement la réglementation en vigueur, vous pourrez profiter pleinement des avantages offerts par la location saisonnière tout en optimisant votre fiscalité.